Ъ / Эскроумный вопрос
В России завершается переход застройщиков жилья на проектное финансирование и привлечение средств соинвесторов через эскроу-счета. Но далеко не для всех дольщиков этот опыт оказался безболезненным. “Ъ” выяснил, что новые правила пока не в полной мере защищают покупателей жилья от инвестиционных потерь и сноса уже построенных домов.По оценкам «Дом.РФ», к концу 2022 года по всей стране 95% девелоперских проектов в жилищном сегменте будут реализовываться по новым правилам, то есть через эскроу-счета. Сейчас, по подсчетам Рейтингового агентства строительного комплекса, так возводится 75% новостроек.
Основная задача эскроу-счетов — снизить риски для покупателей квартир на первичном рынке. Власти начали внедрять механизм в 2018 году после призыва Владимира Путина отказаться от договоров долевого участия (ДДУ) при привлечении средств покупателей. Но сделать это в полной мере не удалось. Россияне по-прежнему заключают ДДУ, но теперь добавились ставшие обязательными с 1 июля 2019 года эскроу-счета.
Дольщики передают средства не застройщику, а вносят в банк, где деньги блокируются до момента ввода дома в эксплуатацию. Строительство ведется за счет собственных, привлеченных средств девелопера или чаще всего — целевого банковского кредита, проектного финансирования. После завершения работ застройщик получает доступ к деньгам дольщиков, а если он банкротится, то деньги возвращаются покупателям.
Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова сомневается, что в нынешней ситуации возможен полный переход на эскроу-счета. На рынке есть механизмы продажи, которые пока не подпадают под новые правила, включая жилищно-строительные кооперативы и апартаменты, поясняет она.
Власти сделали исключения и для крупных застройщиков: они могут привлекать средства дольщиков без эскроу-счетов в проекты, готовность которых составляет не менее 6%. Для этого компания должна входить в перечень системообразующих, иметь общую площадь строящегося жилья не менее 4 млн кв. м и работать в четырех регионах РФ. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», на 1 декабря таким критериям соответствовала только ГК ПИК Сергея Гордеева, которая возводит 5,56 млн кв. м жилья. Ближайший конкурент — ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова — строит 2,66 млн кв. м.
При переходе на проектное финансирование застройщики опасались, что с рынка уйдут те, кто покупает квартиры с инвестиционными целями. Логика была в том, что если деньги на строительство дает банк, то девелоперам нет смысла продавать жилье дешевле на начальном этапе работ. Но прогнозы не сбылись. Сегодня к моменту завершения работ недвижимость в некоторых проектах дорожает на 25–50% от первоначальной стоимости, говорит гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Сохранять клиентов-инвесторов застройщикам по-прежнему выгодно. Ставка по проектному финансированию привязана к ключевой ставке ЦБ и темпам продаж. По данным регулятора, в апреле этого года 65% строек в рамках проектного финансирования кредитовались под 4% годовых, а проекты с высокой наполняемостью эскроу-счетов — под 1–2%.
Финансовый директор ЦДС Ажар Лотик добавляет, что компания может кредитоваться по ставке 3–3,5%, если сумма займов соответствует объему средств, поступивших на эскроу-счета. Если объем накопленных средств растет — ставка снижается вплоть до 0,01%: «Это делает проектное финансирование более привлекательным по сравнению с обычным кредитованием».
Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков отмечает, что девелоперу иногда выгодно на начальном этапе продать 20–25% будущих квартир со скидкой, чтобы быстрее пополнить эскроу-счета и оптимизировать стоимость кредита. Эскроу-счета выгодно наполнять на начальном этапе продаж, подтверждает управляющий партнер MR Group Алексей Годованец.
Более подробно: https://www.kommersant.ru/doc/5103980?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https%3A%2F%...