Банкротство застройщика – есть выход для дольщика!
Банкротство застройщика сегодня уже не звучит для участников долевого строительства как приговор. Несмотря на рост числа недобросовестных строительных компаний, а вместе с ним и рост числа обманутых вкладчиков, в настоящее время наблюдаются серьезные сдвиги в сфере защиты прав частных инвесторов. С одной стороны, строительный бизнес становится все более прозрачным, и уже на стадии выбора компании-застройщика можно проверить компании участников рынка, с другой стороны, происходит постепенное совершенствование нормативно-правовой базы, которая также позволяет эффективно отстаивать свои права на этапе ликвидации строительной компании.
Стадии банкротства застройщика
Любая компания, инициировавшая процедуру банкротства, проходит одни и те же определенные законодательством стадии, каждая из которых направлена на восстановление финансовой состоятельности компании и/или защиту прав кредиторов.
- Наблюдение (максимальная продолжительность – 7 месяцев). В этот период назначается арбитражный управляющий, который должен комплексно отследить финансово-хозяйственное состояние компании-должника, составить реестр требований кредиторов, взыскать дебиторскую задолженность и др. Все действия временного управляющего направлены на выявление истинной картины возможности/невозможности восстановления платежеспособности организации и выхода из кризисной ситуации.
- Финансовое оздоровление (максимальная продолжительность – 2 года). В этот период происходит активное вложение денежных средств в компанию, обеспеченных банковскими гарантиями, государственными гарантиями, залогом или поручительством с целью восстановления платежеспособности организации и погашения ее задолженности по установленному графику.
По окончании процедуры дело о банкротстве прекращается либо вводится процедура внешнего управления или конкурсного производства. - Внешнее управление (максимальная продолжительность – 1.5 года, но не более 2 лет вместе с финансовым оздоровлением). Целью внешнего управления становится восстановление платежеспособности застройщика с тем чтобы удовлетворить требования кредиторской задолженности в полном объеме. Отличительной особенностью этой стадии является полное отстранение руководства компании-должника от ведения дел, все полномочия передаются внешнему управляющему. В этот период могут приниматься такие управленческие решения, как полное перепрофилирование производства, ликвидация "лишних" структурных звеньев, сокращение рабочих и т. д.
- Конкурсное производство (максимальная продолжительность – 1 год). В 90% случаев при объявлении банкротства компании по результатам "наблюдения" арбитражный суд выносит заключение о переходе к процедуре "конкурсного производства". Имущество должника реализуется на торгах, вырученные средства идут на соразмерное удовлетворение требований кредиторов.
- Мировое соглашение. Соглашение может быть заключено на любой из стадий банкротства. Прежние обязательства ликвидируются, в силу вступают условия мирового соглашения, утвержденные собранием кредиторов и арбитражным судом.
Знание стадий процедуры банкротства застройщика и особенностей его поведения на каждой из них участнику долевого строительства упростит решение главной проблемы – возврат законных прав на квартиру или финансовых вложений.
Банкротство застройщика – что делать дольщику?
Согласно внесенным поправкам в Федеральный закон № 127-ФЗ (о банкротстве застройщика), защитить свои права стало намного проще. Именно при инициализации процедуры банкротства застройщика дольщик имеет значительные приоритеты по защите и возврату своих финансовых вложений.
- При инициализации процедуры банкротства застройщика (стадии наблюдения или конкурсного управления) все участники долевого строительства в 5-дневный срок получают соответствующее извещение. В нем указывается, что дольщики вправе предъявить свои законные требования о передачи жилого помещения в собственность и/или денежные требования.
- Если объект строительства достроен, дольщики в установленном порядке предъявляют свои требования в арбитражный суд. Ими предоставляются документы, подтверждающие факт ранее внесенной полной/частичной оплаты в строящееся жилье. По результатам рассмотренного судом обращения требования дольщиков вносятся в специальный «Реестр о передачи жилых помещений в собственность». На его основании и будет производиться передача прав собственности на отстроенное жилье.
- Если жилой объект не достроен, то участники долевого строительства смогут возвратить денежные средства только на этапе инициации процедуры банкротства "конкурсное производство" (уже после продажи с торгов имущества компании-застройщика). Полученная после продажи объекта сумма в размере 85% будет распределена на дольщиков, остальные средства пойдут на погашения иных текущих судебных требований и расходов. В случае если у застройщика имелась кредиторская задолженность (интересы кредиторов, инвесторов и дольщиков разграничиваются), на удовлетворение требований дольщиков, согласно закону, будет направлено только 25% от вырученной суммы.
- Если застройщик не в состоянии удовлетворить финансовые требования дольщиков, то эта обязанность (по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») переходит к страховой компании.
- Участники долевого строительства также могут затребовать компенсацию морального ущерба, размер которого будет определяться оценщиком по требованию арбитражного управляющего. Компенсация выплачивается дольщикам в третью очередь, после выплат средств категориям граждан "причинение вреда здоровью по вине застройщика" и "физлица, не получившие своевременной выплаты заработной платы".
Чтобы не попасться на недобросовестного застройщика, сегодня можно обезопасить себя уже на стадии выбора компании-строителя жилого объекта. Для этого достаточно проверить компанию на надежность, воспользовавшись базой компаний независимого аналитического центра – Рейтингового агентства строительного комплекса РАСК. - Участниками долевого строительства может быть принято решение о самостоятельном доведении жилого объекта до стадии готовности. Тогда ими создается потребительский кооператив, который в законодательном порядке предъявляет требования о передачи всех прав на объект от застройщика членам вновь созданного кооператива.
Таким образом, при отсутствии факта мошенничества со стороны застройщика дольщики в законодательном порядке смогут удовлетворить свои требования – получить квартиру или возвратить большую часть вложенных средств.