Будущее России / Время покупать: каким будет рынок недвижимости этой осенью

С наступлением осени традиционно оживляется рынок недвижимости — продавцы и покупатели жилья возвращаются из отпусков и стремятся к заключению сделок. Да и отделы продаж новостроек обычно начинают активную работу именно в сентябре. Однако 2020 год с его пандемией коронавируса изменил привычный ход жизни во всех сферах, и рынок недвижимости не исключение: бум начался уже летом. А в режиме самоизоляции россияне убедились, насколько важно иметь комфортные условия для проживания — их создание является главной задачей нацпроекта "Жилье и городская среда". Портал "Будущее России. Национальные проекты", оператором которого выступает ТАСС, выяснил у экспертов, какие тенденции повлияют на стоимость квартир, достаточным ли будет их выбор и действительно ли желающих приобрести недвижимость будет много.

Весной 2020 года на рынок жилья, как и на любую другую сферу экономики, повлияла эпидемия коронавируса. Ограничительные меры на какое-то время остановили любые сделки с недвижимостью. Вторичный рынок недвижимости до снятия всех ограничений был практически парализован — из-за режима самоизоляции были невозможны просмотры квартир, регистрирующие органы не принимали граждан, МФЦ работали по записи. Закрылись и отделы продаж застройщиков, да и сами стройки в некоторых регионах на время остановились.

Девелоперы вместе с банками вовремя сориентировались и оперативно смогли наладить механизмы заключения договора долевого участия и оформления ипотеки удаленно. Но не все покупатели захотели воспользоваться такой услугой, так как для многих важно лично посетить отдел продаж, выяснить, как ведутся строительные работы, пройтись по району и оценить его инфраструктуру. В целом же на перевод в режим ожидания планов по приобретению жилья влияли и общая нестабильная экономическая ситуация в стране, и непонимание, насколько глубоким окажется кризис, и опасения по поводу будущего.

Поэтому лето, всегда считавшееся мертвым сезоном, оказалось жарким для желающих решить квартирный вопрос. С отменой самоизоляции и других ограничений на рынок недвижимости хлынул отложенный спрос. Граждане, чьи сделки были поставлены на паузу из-за карантина, смогли завершить их оформление. Важным стимулом улучшения жилищных условий для сомневающихся стала льготная ипотека на новостройки с исторически минимальной ставкой, которую может взять любой гражданин вне зависимости от семейного положения и принадлежности к льготным категориям. Ипотека дешевела и на вторичном рынке. Кроме того, в условиях снижения ставок по банковским вкладам и неспокойной ситуации с курсом валют растет интерес к недвижимости как инструменту сохранения сбережений. Все эти тенденции дают предпосылки к тому, чтобы предстоящий деловой сезон на рынке недвижимости стал оживленным.

Новостройки дорожают


Строить прогнозы относительно дальнейшей судьбы новостроек приходится с учетом двух возможных вариантов развития событий: случится или нет вторая волна коронавируса и очередное введение связанных с ним ограничений на торговлю и оказание услуг, рассуждает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. "При оптимистичном развитии событий и сохранении высокой активности покупателей, в том числе инвесторов, желающих переложить средства из депозитов в недвижимость, до конца года можно ожидать роста цен в уже стартовавших проектах на 5–7%", — говорит она.

При этом рынок новостроек продемонстрировал высокую устойчивость к коронавирусному кризису. Глубина падения была не такой драматической, как на других потребительских рынках, например в туризме, ресторанном бизнесе, подчеркивает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его данным, в денежном выражении падение рынка было несущественным, так как цены на строящееся жилье продолжали расти и во время самоизоляции. "По сравнению с началом года стоимость квадратного метра выросла на 7% в Московской агломерации, на 9% в агломерации Санкт-Петербурга и на 6% в городах-миллионниках", — говорит Попов.

Как подсчитали аналитики ЦИАН, жилье на первичном рынке Москвы подорожало в среднем с 191 тыс. рублей за квадратный метр в январе до 206 тыс. в июле, в Московской области — с 92 тыс. до 103 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге — с 120 тыс. рублей в начале года до 126 тыс. в середине лета, в Ленинградской области — с 76 тыс. до 84 тыс. рублей. В городах-миллионниках, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, цена к июлю в среднем установилась на отметке 64 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в январе составляла 60 тыс.

В августе рост цен прекратился, но их снижения не наблюдается, отмечает, в свою очередь, управляющий партнер риелторской компании "Метриум" Мария Литинецкая. "Продолжается переход к новой модели финансирования жилищного строительства, растет себестоимость, а также сохраняется относительно высокий спрос, поэтому мы не ожидаем снижения цен осенью, хотя замедление темпов их роста вполне может быть", — говорит эксперт. По ее прогнозам, квадратный метр в новостройках Москвы массового сегмента в годовом выражении может в среднем подорожать на 10%.

Государство поддержало спрос на новостройки


Поэтапное удорожание строящихся домов вместе с ограниченным действием программы льготной ипотеки, которая завершается через два месяца, подстегнет покупателей поторопиться, считают собеседники портала. Все эксперты отмечают беспрецедентные условия господдержки, которые даже несколько раз улучшались за время действия программы. Так, размер ипотечного кредита, который можно взять по льготной ставке, был увеличен для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей с 8 млн до 12 млн рублей, а для остальных регионов — с 3 млн до 6 млн рублей. Первоначальный взнос был снижен с 20 до 15% стоимости квартиры. А объем кредитов, которые могут выдавать банки по этой программе, правительство увеличило с 740 млрд до 900 млрд рублей.

Льготная ипотека стала по-настоящему популярной, и уже можно с уверенность сказать, что она выполнила свою цель — поддержала строительный рынок в условиях падающего спроса во время карантина. Девелоперы смогут достроить уже начатые проекты и запустить новые, зная, что на них найдется покупатель. Если в первом полугодии сделок с недвижимостью на первичном рынке в России, по данным Росреестра, стало на 40% меньше, чем годом ранее, — почти 230 тыс., то теперь спрос восстанавливается.

По итогам июля число сделок с квартирами в новостройках Москвы и Подмосковья в 1,5 раза превысило минимум, зафиксированный в мае (9,2 тыс. регистраций договоров долевого участия в строительстве против 5,7 тыс.) и постепенно приближается к докризисным значениям — на протяжении последних полутора лет в Москве и Московской области в среднем за месяц удавалось продать 13 тыс. квартир и апартаментов, говорит Попов. Кроме того, доля ипотечных сделок выросла на 10 процентных пунктов (с 60 до 70%), добавляет эксперт.

Тем не менее пока трудно однозначно сказать, удастся ли в этом году выйти на среднемесячный уровень сделок 2019 года. Литинецкая полагает, что ситуация прояснится по итогам августа и сентября.

Хорошее разбирают быстро


Впрочем, при всем своем желании вложить деньги в недвижимость покупатели могут столкнуться с дефицитом хороших вариантов на первичном рынке. Это связано с тем, что число новых жилых комплексов и корпусов, которые были выведены на реализацию в этом году, продолжает сокращаться, отмечает Попов. "Причины этого явления — не только ограничения на фоне пандемии, но и переход на эскроу-счета — не все застройщики (особенно в регионах) могут убедить банки в успешности своего проекта и получить проектное финансирование", — объясняет он. К примеру, в Московском регионе по отношению к началу января 2020 года в активной реализации, по данным ЦИАН, находится на 20% меньше квартир в строящихся домах, в Петербургской агломерации объем предложения в новостройках упал на 15%. При сохранении текущей ситуации предложение жилья в сегментах комфорт и бизнес может продолжить сокращаться, несмотря на вывод новых проектов на продажу, полагает Доброхотова.

При этом правительство допускает, что программа льготной ипотеки может быть продлена после 1 ноября, если окажется востребованной. Решение будет принято осенью, отмечал ранее премьер-министр РФ Михаил Мишустин. По мнению Литинецкой, программу льготной ипотеки необходимо продлить как минимум до весны следующего года. Но, несмотря на то, какое решение примет кабмин, с учетом исторически низкой ключевой ставки можно рассчитывать на появление новых ипотечных продуктов на привлекательных условиях, уверена Доброхотова. Она напоминает, что банки и застройщики уже сейчас предлагают кредитование со ставкой намного ниже 6,5%, что дополнительно подогревает спрос на первичном рынке недвижимости.

Бум на вторичном рынке


Выгодные предложения ипотечного кредитования наблюдаются не только на новостройки — на вторичном рынке ипотека тоже дешевеет. Средневзвешенная ипотечная ставка в России (на первичном и вторичном рынках в целом) на 1 июля составила 7,5% — для сравнения, всего год назад она превышала 10%. Во многом благодаря дешевой ипотеке, а также из-за опасений по поводу второй волны коронавирусного карантина, ситуации с курсом валют и низких ставок по вкладам во всех городах России образовался ажиотажный спрос на вторичное жилье, который с наступлением деловой активности осенью будет только расти, уверены игроки рынка.

Причем это мировой тренд — после периода низкого спроса во втором квартале бум продаж также отмечается и в США, поясняет директор федеральной риелторской компании "Этажи" Ильдар Хусаинов. Так называемый мертвый летний сезон на рынке недвижимости оказался в России куда более оживленным в 2020 году — по данным Хусаинова, прирост спроса на вторичку в июне — августе относительно прошлого года составил 40–42%, а из-за такого высокого спроса последние пару месяцев вторичное жилье в среднем дорожает на 1–1,4% в месяц. И это рекордный показатель за предыдущие пять лет, подчеркивает эксперт.

"В перспективе ближайших трех лет рост цен на недвижимость даже на фоне снижения доходов населения неизбежен, поскольку спрос растет. Поэтому оптимистичный прогноз — 10% роста средней цены ежегодно, пессимистичный — до 15%", — считает Хусаинов. По его оценке, в среднем в России квадратный метр на вторичном рынке жилья в настоящее время стоит 63 тыс. рублей.

При таком взрыве спроса для покупателей осталось довольно мало хороших вариантов, и они уходят очень быстро, отмечает юрист в сфере недвижимости Алексей Клышин. В этих условиях покупателям вторички стоит быстро принимать решение о покупке, если квартира понравилась, но вместе с тем необходимо тщательно проверять документы на квартиру, особенно если в выписке из госреестра недвижимости фигурируют свежие наследства, дарственные от пожилых граждан, продажа по неполной стоимости в договоре, добавляет юрист. Кроме того, необходимо проверять, нет ли у продавца долгов — признаков того, что он готовится к процедуре личного банкротства. Тщательная проверка чистоты сделки позволит защитить ее от рисков расторжения в судебном порядке, если у предыдущих хозяев найдутся новые наследники или конкурсный управляющий физлица-банкрота решит, что должник выводил имущество вместо того, чтобы выплачивать долги. "Никакая спешка с покупкой не является оправданием риска потерять право собственности на купленную квартиру", — заключает Клышин.

Так или иначе, выбрал ли покупатель квартиру в новостройке или на вторичном рынке, с учетом растущих цен и дешевеющей ипотеки не имеет смысла откладывать запланированное. "Если человек собирался приобрести жилье в ближайшие полгода-год, имеет на это соответствующие финансовые возможности, у него присутствует уверенность в завтрашнем дне, то, конечно, сейчас стоит задуматься об улучшении жилищных условий", — подчеркивает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса, эксперт тематической площадки "Жилье и городская среда" ОНФ Николай Алексеенко.


Более подробно: https://futurerussia.gov.ru/nacionalnye-proekty/vrema-pokupat-kakim-budet-rynok-nedvizimosti-etoj-os...


Назад