Девелопмент при нынешней конъюнктуре рынка

В условиях неблагоприятной экономической ситуации, которая, так или иначе, затронула все сферы экономики, стоит обратить внимание на рынок жилищного строительства, так как этот вид экономической деятельности позволяет оценить не только ситуацию в строительной отрасли, но и косвенно получить представление об уровне благосостояния населения.

Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) совместно с Национальным объединением застройщиков (НОЗА) произвело анализ по крупнейшим девелоперским компаниям.

Для проведения анализа были взяты компании, предоставляющие свою финансовую отчетность и вошедшие в первую 10-ку рейтинга «Топ-200 крупнейших застройщиков жилья Российской Федерации» по состоянию на сентябрь 2015 года (Группа ЛСР, ГК Пик, ГК Эталон).

Согласно отчетности компаний, 2014 год можно характеризовать как успешный, компании продемонстрировали положительные результаты деятельности. Данный факт обусловлен тем, что в III и IV кварталах, население, стремясь обезопасить свои финансовые сбережения, массово скупали жилье, надеясь в последующих периодах получить либо доход от сдачи в аренду имеющую жилплощадь, или же получить маржу от перепродажи в последующих периодах.

 

0001.png

Объем заключенных контрактов, тыс. кв. м

Что касается результатов первого полугодия 2015 года, то было отмечено существенное сокращение объемов заключенных контрактов в сравнении с первым полугодием 2014 года.

0002.png

Объем заключенных контрактов, тыс. кв. м

Теперь обратим наше внимание на один из важнейших показателей текущей деятельности компании. Темп роста выручки компаний продемонстрировал высокий прирост в 2014 отчётном году, опережая темпы роста совокупного капитала, что может свидетельствовать об эффективном использовании ресурсов. В первом полугодии 2015 года компании продемонстрировали заметное падение выручки по отношению к первому полугодию 2014 года, падение выручки колеблется в диапазоне от «-11%» до «-33%».

Безусловно, просматривается взаимосвязь между заключенными контрактами и динамикой выручки, это означает, что увеличение одного показателя влечет за собой увеличение другого показателя. Так, на конец 2014го года показатель «заключенные контракты» компаний продемонстрировал ту же динамику, что и выручка.

В первом полугодии 2015-го эта взаимосвязь была сохранена. Падение объемов контрактов повлекло за собой падение выручки.

 

 

 

 

0003.png

Динамика суммарной выручки компаний, млрд. руб.

Падение выручки и объемов заключенных контрактов привели к росту запасов у компаний. Это свидетельствует об увеличении объемов нераспроданной недвижимости, что косвенно подтверждает падение спроса среди населения. Если говорить о крупнейших девелоперах страны, то рост запасов составил около 10%.

0004.png

Динамика запасов компаний (в млрд.руб.)

В сфере ипотечного кредитования также сформировался негативный тренд. Если до 2014 года объемы сделок с ипотекой увеличивались, то в первом полугодии 2015 года объем сделок с использованием этого инструмента сократился. Наличие льготных программ, разработанных совместно с ведущими банками, предлагающих ставки ниже, чем в целом по России, не смогло удержать падение объемов заключенных контрактов.

Что касается кредитования, то уровень задолженности по кредитам организаций в целом по России составлял 20,43 трлн рублей. При этом на строительство приходилось 8,38% от общей задолженности или 1,72 трлн рублей. Существенный рост показала просроченная задолженность. На 01.08.2015-й уровень просрочки в рублях составил 20,25%, что на 4,95 процентных пунктов выше результата на аналогичную дату 2014 года, В отрасли существует тенденция к росту «просрочки», а этот факт не может не оказать негативных последствий на уровне кредитоспособности организаций, действующих в данном сегменте.

 

0005.png


Объем сделок с применением ипотеки (в процентах)

По данным Росстата в I полугодии 2015 года введено в эксплуатацию 445,6 тыс. квартир общей площадью 34,3 млн кв. метров, что составило 115,3% к соответствующему периоду предыдущего года. В целом по России в первом полугодии 2015 было введено общей площади на 34,3 млн кв. м., что на 13,4% больше, чем в аналогичном периоде 2014 года.

Однако, рассматривая крупнейших публичных девелоперов страны, наблюдается обратная динамика. В первом полугодии 2015 года анализируемыми компаниями было введено на 22, 1% меньше относительно того же периода прошлого года. Это говорит о том, что если брать данные с Росстата в целом по России общая картина смотрится излишне позитивно и искажает реальную ситуацию в отрасли. Если негативную динамику демонстрируют даже крупнейшие, наиболее надёжные застройщики страны, то у небольших застройщиков ситуация может вызывать опасения.

 

 

0006.png

Ввод в действие жилых домов (тренд)

По мнению агентства, полученные данные по динамике состояния крупнейших застройщиков более достоверно отображают реальную картину строительной отрасли. Основываясь на этих данных можно сделать следующие выводы: после успешных результатов деятельности в 2014 году наступил сложный период для российских застройщиков на фоне ухудшающейся рыночной конъюнктуры. Основные показатели операционной деятельности демонстрируют падение в первом полугодии 2015 года. Действующие для застройщиков ставки на проектное финансирование, достигающие 20%, падение спроса на жилье могут привести к серьезным проблемам с ликвидностью в отрасли, отмечает господин Строкань. "Вплоть до задержек реализации текущих проектов и существенного снижения объемов строительства. Это зависит от выбора финансовой модели застройщика, от источника средств для строительства. Безусловно, в этом отношении ситуация у крупнейших публичных застройщиков выглядит более устойчиво, — предупреждает эксперт. Объем ввода жилья показывает значительное снижение, происходит значительное увеличение запасов компаний, выручка снижается более быстрыми темпами, а также растет просроченная задолженность. Согласно экспертной оценке Агентства, 45% возведённого жилья по России не распродается. Это связано со снижением деловой активности, уверенностью потребителя в завтрашнем дне, сокращением реальной зарплаты россиян на 9,2% в период с июля 2014 года по июль 2015 года, а также падением реальных располагаемых доходов на 2% (по данным Росстата). В целом описанную выше ситуацию в отрасли можно охарактеризовать как неблагоприятную".

Назад