Экономический эффект от субсидирования ипотеки до уровня 7%

В последнее время широко обсуждается тема государственной программы поддержки рынка ипотечного кредитования, а также ее модернизация с предложением по снижению размера ставки по ипотеке с текущих 12% до 7-8%. Мы предлагаем посмотреть какой эффект это принесет строительному рынку России и социальному положению граждан.

Второго марта 2016 года Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о продлении госпрограммы субсидирования ипотеки до 1 января 2017 года. На этой, безусловно, позитивной новости многие не обратили внимание на то, что хотя программа субсидирования и была продлена, ее условия для банков, были ужесточены. Теперь по кредитам, выдаваемым банками с 1 марта 2016 года до 1 января 2017 года, предоставление им субсидии предусматривается до уровня ключевой ставки Центрального Банка России (далее ЦБ), увеличенной на 2,5 процентного пункта. Ранее увеличение составляло 3,5 процентного пункта. На фоне этого ряд крупнейших банков сразу же изменили свои ипотечные программы с государственной поддержкой и подняли ставку по ипотеке с 11,4% до 12%. Таким образом, часть снижения субсидии была переложена на заемщиков. Для более детального понимания, почему в новой форме программа субсидирования ипотеки, может не дать ожидаемых результатов, и почему необходимо снижать льготный процент по ипотеке до 7-8%, необходимо понять, что происходило в минувшем году на рынке новостроек и ипотечного кредитования.

Прошедший 2015 год оказался провальным для рынка ипотечного кредитования, что естественно отразилось и на застройщиках (либо наоборот, кому как больше нравиться). По данным ЦБ по итогам 2015 года было выдано 691 852 ипотечных кредита, номинированных в рублях, на общую сумму 1,14 трлн рублей. Про валютную ипотеку население в 2015 году практически не вспоминало, что с учетом волатильности национальной валюты является скорее плюсом, чем минусом. Таким образом, можно говорить только о рублевой ипотеке, падение которой относительно итогов 2014 года составило 32% по количеству выданных кредитов и 35% по их объему – население стало не только реже кредитоваться, но и брать меньшие суммы.

Динамика выдачи ипотечных кредитов

Снижение могло оказаться более значительным, если бы не своевременная помощь Правительства. В апреле 2015 года была запущена программа субсидирования ипотечной ставки на покупку жилья в новостройках. Суть программы заключается в компенсации недополученных доходов кредитных организаций до уровня ключевой ставки ЦБ  (в настоящее время 11%), увеличенной на 3,5 процента. Субсидии перечисляются непосредственно банкам, которые включены в госпрограмму. С начала запуска программы до конца 2015 года суммарный объем выданных ипотечных кредитов с государственной поддержкой составил 374,3 млрд. рублей, что составляет 32,8% от общего объема выданных ипотечных кредитов в том же периоде. Таким образом, данная программа обеспечивает ежемесячные поступления средств в сферу жилищного строительства в размере 40-45 млрд. руб., что, конечно же, поддерживает рынок.

Субсидированная ипотека

Хотя доля субсидированной ипотеки по итогам 2015 года и составила 32,8%, но кардинально исправить произошедший провал рынка ипотечного кредитования и новостроек не удалось – падение объемов ипотечного кредитования на 35%, падение числа договоров долевого участия на 22,4%. Спасти ситуацию можно – снизив ставку по субсидированной ипотеке до уровня 7-8%.

Для расчета размера субсидий на снижение ипотечных ставок за основу были взяты официальные данные, как ЦБ, так и Росстата. В первую очередь, мы определили среднюю величину аннуитетного платежа (равномерный ежемесячный платеж по кредиту на весь срок кредитования), сложившуюся в настоящее время в России, и сопоставили ее с уровнем заработной платы. Оказалось, что величина аннуитетного платежа колеблется в районе 21000 рублей в месяц при средней ставке 13%, а соотношение со средней заработной платой в России – 32,5 т.р. - составляет 0,65 (т.е. средний ипотечный платеж в РФ составляет 65% от средней заработной платы). Отталкиваясь от данного соотношения, рассчитываем, в каких отраслях нашей экономики данное соотношение не превышает полученного значения, и обращаем внимание на число работающих в данных отраслях людей, в возрасте от 30 до 49 лет, так как именно в данном возрасте люди наиболее склонны брать ипотечные кредиты. Полученные данные представлены ниже в таблице.

Таблица.

Уровень заработной и платы и численность занятого  населения в разрезе отраслей экономики

Соотношение аннуитетного платежа к средней заработной плате значительно превышает максимально допустимое значение (0,65) для большинства отраслей экономики, в особенности для «бюджетных» сфер, таких как образование и здравоохранение. Ипотечные кредиты при таком уровне ставок доступны газовикам, банкирам, финансистам (в таблице выделены зеленым цветом – число занятых около 10 млн человек), но не доступны остальному населению страны, которое как раз больше всех и нуждается в ипотечных программах.

При снижении ставки по ипотеке до уровня в 7% величина аннуитетного платежа снижается с текущих 21000 до 15000 рублей в месяц. При сохранении ключевого соотношения аннуитетного платежа к уровню заработной платы в размере 0,65 можно утверждать, что такая ипотека становится доступной для занятого населения в возрасте от 30 до 49 лет и для других отраслей экономики (в таблице выделены красным цветом – число занятых около 30 млн человек).

Если обратить внимание на число действующих в настоящее время ипотечных кредитов и соотнести его с численностью работающего населения, которому в настоящее время доступна ипотека, то окажется, что примерно каждый 10 человек является потенциальным ипотечным заемщиком. Даже при сохранении такого соотношения после принятия программы льготной ипотеки на уровне 7% можно говорить о росте числа потенциальных заемщиков в три раза и об объеме привлечения денежных средств в строительную сферу в размере до 6 трлн рублей. Данная сумма получается путем умножения числа потенциальных ипотечных заемщиков на среднюю величину ипотечного кредита (в настоящее время составляет 1,6 млн рублей), увеличенную на 20% собственных средств заемщиков.

Безусловно, такой уровень понижения ставки по ипотечным программам потребует значительных вливаний со стороны государства. Если говорить о максимальных оценках возможных затрат на данную программу то речь идет о сумме порядка 80 млрд рублей. Но это только в том случае, если все занятое население (каждый десятый) из описанного сценария возьмет ипотеку, чего в действительности, вероятнее всего, не будет. На первый взгляд цифра кажется пугающей, но с учетом того, что поддержка строительной отрасли даст мультипликативный эффект в виде помощи целому ряду сопутствующих отраслей, в том числе предотвратит банкротство застройщиков, рост безработицы, снижение налоговых поступлений в бюджет, поддержит банковский сектор, решит жилищные проблемы населения, мера является вполне адекватной и оправданной.

Можно рассмотреть вариант субсидирования ипотечной ставки до уровня 7% только для отдельных категорий граждан, а именно для врачей, учителей и занятых в обрабатывающем производстве. Сузив число потенциальных заемщиков до 990 тыс. человек, можно говорить и о сокращении предполагаемого объема привлекаемых средств в строительную сферу – около 2 трлн рублей и одновременным снижением необходимого объема субсидий – около 28 млрд рублей. В дополнение Правительство получает возможность решения наболевшей проблемы в виде отсутствия престижа данных профессий и нехватки числа занятых в данных секторах экономики. Безусловно учитывая краткосрочность данной программы, было бы ошибочным считать, что рост занятого населения в данных отраслях произойдет за счет выпускников вузов, но возврат в профессию бывших выпускников возможен.

Кроме того при оценке величины субсидий необходимых на данную государственную программу большую роль играет ключевая ставка ЦБ, которая в настоящее время составляет 11%. Если в дальнейшем в экономике страны сложатся условия, которые позволят данную ставку постепенно снижать, то и величина субсидирования будет гораздо ниже.

Не стоит забывать, что именно средства дольщиков являются для застройщиков «бесплатным кредитом» по финансированию строительства новостроек. Тем более странным выглядят заявления, связанные с тем, что программа субсидирования ипотеки не нужна, а необходимы срочные вливания непосредственно в строительные компании для их оздоровления. Кроме бесконтрольного расходования денежных средств, подобные популистские программы никогда положительного эффекта не приносили. Поэтому дальнейшее стимулирование спроса со стороны населения в текущих условиях является плюсом для всех участников рынка новостроек: население (удовлетворяет свою потребность в жилье); застройщики (поддержка продаж и как следствие предотвращение массовых банкротств и появления «обманутых дольщиков»); отрасль производителей строительных материалов (поддержка продаж); банки, (поддержка банковской системы страны) и государство (поддержка трех отраслей экономики, как следствие сохранение рабочих мест, налоговой базы и снятие социальной напряженности).

Назад