ОТР / Николай Алексеенко и Павел Брызгалов: Будет ли решена проблема всех обманутых дольщиков?

Оксана Галькевич: Через три недели, уважаемые телезрители, к 15 декабря мы с вами должны узнать, какие у Правительства, у Центрального банка Российской Федерации, а также у Агентства ипотечного жилищного кредитования есть идеи о том, как изменить схему финансирования строительства жилья. Дело в том, что президент поставил задачу, поставил такую цель – отказаться от долевого строительства в России. Слишком много проблем как-то в последнее время возникает (а может быть, изначально так как-то складывалось), много обманутых дольщиков, много обманщиков в этой сфере. И, в принципе, что-то пора давно было с этим делать.

Константин Чуриков: По данным Минстроя, у нас сейчас больше 1 600 проблемных домов. Сколько при этом обманутых дольщиков, точно сказать невозможно. По разным оценкам, это от 37 тысяч до 86 тысяч человек. Но если учесть, что у большинства дольщиков все-таки есть семья, то можно смело эту цифру умножить как минимум на 3. И тогда получается уже внушительное число – где-то от 110 тысяч до 270 тысяч пострадавших.

Оксана Галькевич: Кстати, отсюда, наверное, и данные Центра экономических и политических реформ. Эта организация зафиксировала в III квартале этого года рост количества митингов обманутых дольщиков, причем рост весьма существенный – аж на 70%. И эти митинги, как отмечают в этом исследовании, были самыми многочисленными.

Константин Чуриков: Уважаемые зрители, вот вы нас сейчас смотрите. Может быть, вы как раз таки попались на уловки этих мошенников: у вас дом не достроен, деньги, как говорится, уже отданы, а результата нет. Позвоните и расскажите на всю страну об этой истории – 8-800-222-00-14.

У нас в студии – Николай Алексеенко, генеральный директор "Рейтингового агентства строительного комплекса"… Добрый вечер.

Оксана Галькевич: Здравствуйте.

Николай Алексеенко: Добрый вечер.

Оксана Галькевич: …и Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер". Здравствуйте.

Павел Брызгалов: Добрый вечер.

Константин Чуриков: Уважаемые гости, давайте начнем с того, как, с вашей точки зрения, изменится ситуация. Вообще возможно ли такое, чтобы за несколько лет нецивилизованный рынок (назовем его так) стал бы вдруг цивилизованным? И что будет при этом происходить с ценами на квартиры в новостройках? Ваше мнение, Николай Николаевич.

Николай Алексеенко: Ну, я надеюсь, что это сработает, потому что на самом деле проблема дольщиков у всех на устах. Вы сейчас озвучили цифры. И если не принимать какие-то меры (здесь государство работает на упреждение), то эта проблема могла бы только нарастать, потому что есть и внешнеэкономические факторы, и внутренняя дисциплина. По разным оценкам… некоторые оценивают проблемные объекты и людей, которые втянуты в это, – не 38 тысяч, как Минстрой. Даже "Единая Россия" – больше 120 тысяч у них оценка, потому что многие граждане просто не зарегистрированы как дольщики.

Константин Чуриков: Или не могут докричаться, что часто бывает.

Николай Алексеенко: Не могут. Где-то местная власть, может быть, их не включает в этот реестр.

Оксана Галькевич: Ну, это же не официальные данные, никто же не ведет этот реестр, не записывает в дольщики.

Николай Алексеенко: Нет подушевой записи, безусловно. И если дальше не принимать мер, то, конечно, проблема могла бы только нарастать. Мы видим, что только за год больше тысячи застройщиков ушли с рынка по разным причинам. Многие из них прекратили деятельность, ну, просто перестали работать, а некоторые через процедуру банкротства работают. И там задействовано более 900 объектов. И по нашим оценкам, сейчас больше 300 застройщиков имеют проблемы, а это 7 миллионов квадратных метров.

Оксана Галькевич: Ничего себе!

Константин Чуриков: Как все серьезно!

Николай Алексеенко: Потенциал довольно большой.

Константин Чуриков: Павел Андреевич, если завтра вы будете… Я не знаю, занимаетесь вы долевым строительством или нет. Занимаетесь?

Павел Брызгалов: Конечно.

Константин Чуриков: Вот. Если завтра вместо денежных средств граждан, которые вы берете беспроцентно, вы будете вынуждены брать на строительство объекта кредит в банке, на сколько, как вы думаете, вырастет цена квадратного метра?

Павел Брызгалов: Ну, тут зависит от многих факторов. Во-первых, от ставки кредита. Если по текущим ставкам, то, в принципе, девелоперский бизнес становится уже нерентабельным. Если мы всерьез разговариваем о проектном финансировании, то мы, естественно, готовы это обсуждать, но с учетом снижения ставок по банковским кредитам.

Оксана Галькевич: То есть мы говорим уже определенно, что цена вырастет. Просто вы сейчас пока не можете сказать, на сколько?

Павел Брызгалов: Примерно можно ожидать рост цены. Мы уже сейчас видим, что стоимость квадратного метра на этапе строительства, на начальном этапе и на этапе сданного дома отличается примерно на 15–20% в среднем по рынку Москвы и Московской области. Соответственно, уже вот такую дельту можно ожидать, поскольку проектное финансирование предполагает продажу квартир уже в готовых домах, не на этапе строительства.

Оксана Галькевич: А вот Костя в самом начале сказал, задавая свой вопрос, использовал такой оборот: "Можно ли ожидать, что нецивилизованный рынок станет цивилизованным?" А это нецивилизованная схема – использование средств дольщиков?

Николай Алексеенко: Ну, если исторически посмотреть, то это зародилось, по-моему, в 80-х годах, в Аргентине появилось долевое строительство сперва.

Константин Чуриков: Не от хорошей жизни.

Николай Алексеенко: Не от хорошей жизни – были сложные экономические времена, гиперинфляция. И таким образом решалась проблема. Если вернуться чуть дальше, то не совсем аналог, но, допустим, в советские времена, по-моему, чуть ли не каждая пятая квартира решала свой жилищный вопрос через кооперативы.

Оксана Галькевич: Кооперативы, да.

Николай Алексеенко: Но здесь нельзя… Это другая экономика, другие нравы. Хотя даже в Госдуме, я знаю, в какой-то стадии законопроект о ЖСК. Ну, наверное, раз отменяют долевку в перспективе… Я не думаю, что это очень быстро получится. Я думаю, горизонт – три-пять лет. Мы, принимая такие законы… Я сказал, что это хорошо и правильный вектор. Но мы решаем будущие проблемы. А есть настоящие проблемы, которые в этот период еще могут себя проявить. Поэтому здесь дополнительные меры, которые сейчас приняты до этого: создание фонда, обеспечение обязательств…

Константин Чуриков: Фонд защиты дольщиков. Его по-разному называют.

Николай Алексеенко: Фонд защиты дольщиков, да. И, безусловно, там требуется дальнейшая работа по тому, чтобы обеспечить права граждан.

Константин Чуриков: Мы уже говорили несколько минут назад о том, что как раз таки дольщики стали целой проблемой собственно и для власти, потому что за счет именно дольщиков в III квартале этого года выросла протестная активность, как посчитали эксперты. Вот обращаются действительно к властям, пытаются выходить на митинги и пикеты. Решать проблемы людей не везде и не все спешат (за редким исключением, конечно). Давайте сейчас посмотрим сюжет наших коллег.

СЮЖЕТ

Константин Чуриков: Кстати говоря, что касается челябинской истории, когда президент позвонил одному из людей инициативной группы, которые пострадали от нечестного застройщика: там сразу все стало двигаться волшебным образом.

Оксана Галькевич: Закрутилось.

Константин Чуриков: Мы вот посчитали, что у нас нечестных застройщиков порядка 700. Если у нас в году 365 дней, то получается, чтобы в ручном режиме это разруливать, президенту нужно сделать 700 звонков, то есть два года примерно потратить, если по звонку в день делать.

Давайте сейчас послушаем нашу зрительницу. У нас на связи Галина из Московской области. Галина, здравствуйте.

Зритель: Стрельцова.

Константин Чуриков: Стрельцова Галина. Очень приятно, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Я обманутый дольщик с 2003 года. Город Мытищи, 36-й микрорайон, 59-й корпус, он называется как бы "Академик-2". Но самое основное, что официально нас не поставили, что мы обманутые дольщики, по каким-то причинам. И вот до сих пор… С Воробьевым мы уже общались, с администрацией Мытищ общались. И нам только отписывают то в 2015-м, то в 2016-м, теперь в 2017-м. Вот уже 2017-й кончается, а ничего не движется, дом стоит. Он чисто внешне вроде стоит, очень красивый и хороший, а дальше… Не знаем, когда будет сдача.

Константин Чуриков: Галина, смотрите, чтобы быстрее задвигалось, назовите застройщика, назовите улицу, назовите город.

Зритель: Город Мытищи, 36-й микрорайон, 59-й корпус, "Академик-2" называется.

Константин Чуриков: Дом построен, а его просто не подключили к коммуникациям, правильно?

Зритель: Я не знаю, что внутри делается. Снаружи он стоит нормально.

Константин Чуриков: В общем, не сдан в эксплуатацию. Спасибо, спасибо. Это была Галина.

Давайте прямо сейчас галопом по Европам – к сожалению, мало времени, но запустим SMS-опрос. Как вы считаете, надо запретить долевое строительство в России – да или нет? Пожалуйста, отвечайте "за" или "против" по SMS: 3443, в начале буквы "ОТР". Все это бесплатно. Формулировка у вас на экранах.

Оксана Галькевич: Павел Андреевич, скажите… Вы сказали о том, что на 15–20% может отличаться цена, когда вы в самом начале входите на уровне, я не знаю, котлована в качестве дольщика, с тем, что в итоге предлагается уже в готовом виде. Я сегодня увидела другие цифры. Вот хочу спросить, откуда все это вырастает. От 20 до 35 тысяч за квадратный метр (это Москва и Московская область) – себестоимость квадратного метра в нашем регионе, где мы сейчас с вами находимся, это на начальном этапе себестоимость квадратного метра. В итоге продается в среднем по 156 тысяч за квадратный метр. Я хочу понять, откуда такая разница. Это же в 4–5 раз. Откуда? Если себестоимость, то она все равно остается себестоимостью через пять, через сколько-то еще…

Павел Брызгалов: Надо смотреть, что в этой себестоимости находится. На самом деле вот те цифры, которые вы называете, – за эти деньги можно возвести только коробку дома. Помимо этого, нужно еще приобрести участок, нужно подвести коммуникации, еще нужно построить социальные объекты, которые мы обязаны строить при комплексной застройке территории. И в этих 35 тысячах этих денег нет, они идут еще плюсом к ним.

Оксана Галькевич: А, я думала, там, может быть, какая-то составляющая, называется "коррупционная".

Павел Брызгалов: Коррупционная составляющая была до 2004 года, пока не ввели ФЗ-214 Сейчас, к сожалению для нас как для девелоперов, маржинальность этого рынка сильно упала, и хорошо, если достигает 10%.

Оксана Галькевич: А 10% по рыночным, бизнес-оценкам это мало? А сколько надо?

Павел Брызгалов: Ну, для России это считается хорошо. Для Европы это, наверное, очень сказочная цифра.

Константин Чуриков: Вам мало?

Павел Брызгалов: Нам не мало. Мы, как и все бизнесмены, стараемся заработать максимально много и максимально эффективно. Поэтому совершенству нет предела. Другой вопрос, что мы точно так же активно вместе с властями и так далее участвуем в решении проблем этих дольщиков. В частности, мы сейчас достраиваем порядка 10 корпусов в Жуковском и в Раменском.

Оксана Галькевич: А вот вопрос. Во всех этих историях с обманутыми дольщиками как часто виновато, так скажем, неэффективное распоряжение этими средствами? Ну, я не говорю сейчас о том, что… Ну, вы сказали: "Максимально много пытаемся заработать, это бизнес". Вот как часто происходит, что деньги берут, а используют, распоряжаются ими неэффективно, нездорово?

Павел Брызгалов: Ну, это достаточно частая практика, поскольку профессиональных девелоперов на рынке, к сожалению, очень мало. Часто девелопером выступает просто владелец земельного актива. Возможно, это бывшее какое-то предприятие, может быть, автобаза. Естественно, они не имеют опыта оперирования этим бизнесом. Соответственно, сейчас в законодательство внесены поправки о том, что юридические лица, не имеющие опыта строительства и девелопмента менее трех лет, они в принципе не имеют права этим заниматься. То есть государство тоже эту ситуацию пытается как-то отрулить.

Константин Чуриков: У меня к вам такой вопрос. По некоторым экспертным оценкам, в Москве и области сейчас 50% сделок по новостройкам приходится на пять застройщиков. Их всего пять. Объектов много, а застройщиков пять. У меня вопрос: а почему так мало? Почему в этой сфере не такая плотная конкуренция? Наверное, и цены были бы более привлекательными для покупателей.

Николай Алексеенко: Ну, в Москве и области гораздо больше цена входа на рынок. Понятно, это стоимость земельного участка, как уже коллега говорил, и так далее. Во-вторых, конечно, застройщики, о которых вы говорите, – это федерального масштаба застройщики, у которых, как правило, полный цикл от карьера до лифта, может быть, вместе с обслуживанием. И эти большие компании реализуют большой объем метров квадратных.

Нововведения, конечно, еще больше сузят рынок, безусловно. И наиболее пострадают региональные застройщики, потому что… По большому счету что произойдет с проектным финансированием? Мы просто меняем источник финансирования. Деньги граждан, которые за 10 лет долевого строительства принесли порядка 3,5–4 триллионов (то есть 350–400 миллиардов в год несли граждане в долевку), эти деньги должны теперь дать банки. А готовы ли они их дать? А на каких условиях они их дадут?

Константин Чуриков: Много возникает вопросов. Секунду! Вы говорите, что пострадают региональные застройщики. Правильно ли я понимаю, что в результате, например, реализации вот этих планов все сведется к тому, что мы (извините за выражение) тупо будем дальше строить Москву?

Николай Алексеенко: Ну, здесь у экспертов есть разные оценки. Как всегда, есть пессимистическая, оптимистическая и, наверное, реальная модель. Мы понимаем, что если сужается рынок, то сужается конкуренция. Безусловно, наоборот, возникнет желание немножко цену, так сказать, отрегулировать в свою пользу. И конечно, ужесточение, усиление правил… Да уже сейчас 10% нужно собственных средств, плюс дополнительно в фонд процент. Поэтому, я думаю, просто немногие вынесут это финансово.

Строились в основном за счет граждан… Вот некоторые депутаты оперируют цифрами: "У нас 20 триллионов граждан лежит в банках". Но мы же не знаем, каких граждан. Я думаю, граждане, у которых лежат деньги в банках, – это далеко не те социальные граждане, которым надо улучшить жилищные условия, может быть. Есть золотое правило: 20% граждан имеют 80% этих накоплений. И готовы ли будут банки давать этим застройщикам? У них совсем другие требования, чем у граждан.

Оксана Галькевич: Кстати говоря, к 15 декабря нам должны финансовую схему представить, какой-то вариант, как это может выглядеть. Поставлена задача – отказываемся от долевки, от долевого участия. А что мы можем предложить взамен? Вот как вы считаете, какая схема может быть рабочей? Там работает и АИЖК над этим вопросом, и Центробанк, и Правительство. Вы чего ждете?

Павел Брызгалов: Ну, мы ожидаем, по старой доброй традиции, выделения нескольких банков, желательно с государственным участием, которые, в общем-то, будут финансировать все стройки страны. Ну, в конечном итоге, скорее всего, так и будет.

Оксана Галькевич: А что значит "финансировать все стройки страны"?

Павел Брызгалов: Выдавать вот эти…

Оксана Галькевич: Госстрой какой-то? Целевое финансирование? Что?

Павел Брызгалов: Целевое финансирование, проектное финансирование.

Константин Чуриков: И под проценты все-таки, а не просто?

Павел Брызгалов: Конечно, потому что выдавать под такую низкую ставку и такой большой объем денег будет под силу, наверное, трем, хорошо, если пяти банкам.

Оксана Галькевич: Подождите, Павел Андреевич. Это вы надеетесь?

Павел Брызгалов: Нет, это я ожидаю.

Оксана Галькевич: А чего вы опасаетесь? Давайте так пойдем – по негативному и положительному сценарию.

Павел Брызгалов: Ну, на самом деле мы опасаемся того, что нам в итоге придется строить уже совсем недоступное жилье.

Оксана Галькевич: Вот! То есть…

Константин Чуриков: Тут тоже сценарий возможен дальнейший, потому что недоступное жилье – значит, спрос на него упадет. И интересно, что будет дальше?

Оксана Галькевич: Значит, надо строить социальное жилье. А кто будет его строить?

Николай Алексеенко: Нужно слишком не драматизировать. И уже сейчас почему ведутся дискуссии активные? Буквально 22-го в Государственной Думе представители все – и Минстрой, и АИЖК, и Дума, и банковское сообщество – активно на эту тему дискутируют. То есть в данном случае, если совсем упросить схему, то раньше неквалифицированный инвестор напрямую работал с застройщиком. Он должен быть и юристом, и экономистом, не знаю, землеустроителем, разбираться во всех нюансах. Как правило, этого не происходит.

Еще одну ремарку вынужден, обязан сделан. Не все застройщики, когда попали в тяжелую ситуацию граждане, они умышленно хотели стать преступниками, кого-то обмануть и так далее.

Константин Чуриков: Бывают и стечения обстоятельств.

Николай Алексеенко: Как правило, это все добропорядочные люди, просто неправильная финансовая модель, неправильный объект в неправильном месте. То есть умышленных вещей здесь, я думаю…

Константин Чуриков: Ну и власти иногда неправильно следят, потому что они иногда… Вот нам рассказывали зрители, когда в прошлый раз обсуждали эту тему. В Ленобласти, кажется, выдали разрешение на новую площадку, на строительство застройщику, у которого еще недостроя полным-полно. И там тоже митингуют обманутые дольщики.

Давайте сейчас обратимся, наверное, к редкому случаю, когда люди берут ситуацию в свои руки и своими собственными руками пытаются ее исправить и, кажется, исправляют. Эльвира Дикарева у нас сейчас на прямой связи – это дольщик жилого комплекса "АхтубаСитиПарк" (город Волжский, Волгоградская область). Эльвира, здравствуйте.

Эльвира Дикарева: Здравствуйте, Оксана. Здравствуйте, Константин. Добрые вечер, телезрители.

Константин Чуриков: Добрый вечер. Расскажите, пожалуйста, как вы сами нашли инвестора? Как вам удалось это сделать?

Эльвира Дикарева: С 2015 года я являюсь дольщицей жилого комплекса "АхтубаСитиПарк" (это город Волжский, Волгоградская область). Изначально наша застройка позиционировалась как крупнейший проект по комплексному освоению территории Волгоградской области. Сдача домов должна была начаться… точнее, осуществляться с 2015 года. На данный момент дольщики нашего жилого комплекса не имеют ни квартир, ни денег.

Причем выбран дом нами был не просто так. Сама строительная компания успешно работала на рынке к тому времени уже более 20 лет. В сентябре 2014 года на Международном инвестиционном форуме в Сочи наш губернатор Волгоградской области Андрей Иванович Бочаров и руководитель проекта Старцев Вадим подписали двухстороннее соглашение о социально-экономическом сотрудничестве. Вот как можно было не поверить и не купить там квартиру?

Константин Чуриков: Так, Эльвира, смотрите, у нас просто не так много времени, давайте быстрее размотаем этот клубок. Все равно воз и ныне там. Как вы сами нашли инвестора и что сейчас с вашим жилым комплексом?

Эльвира Дикарева: Ну, на самом деле не совсем так. Инвестора мы не прямо стопроцентно нашли. То есть мы воспользовались своими связями, через знакомых, как это раньше делалось. У тебя есть знакомый, знакомый знакомого…

Оксана Галькевич: То есть у вас среди дольщиков оказались какие-то опытные в этих вопросах, полезные люди, скажем так?

Эльвира Дикарева: Не то чтобы опытные. Нам пришлось набраться данного опыта, потому что мы поняли, что, кроме нас, это никто не сделает. Потому что по факту мы получаем только обещания, обещания и обещания…

Константин Чуриков: То есть пока вы не знаете, что будет дальше. Правильно я понимаю, Эльвира? Все равно не знаете, что будет дальше.

Эльвира Дикарева: Нет, мы не знаем, мы не знаем. Все верно.

Оксана Галькевич: Дополнительные какие-то издержки вам пришлось понести?

Эльвира Дикарева: Конечно, конечно. Мы платим за свет, за охрану мы платим. То есть в данный момент все на нас, на наших счетах. У нашего застройщика не оставалось денег.

Константин Чуриков: Это в дополнение к тому, что вы уже заплатили застройщику?

Эльвира Дикарева: Да, конечно.

Константин Чуриков: Эльвира, сколько вы лично своих средств вложили?

Эльвира Дикарева: Ну, я 100-процентно оплатила уже квартиру.

Константин Чуриков: Ну, это сколько? Сколько вы потеряли сейчас?

Эльвира Дикарева: То есть первоначальный взнос – это 20%. И, соответственно, оставшиеся деньги – это ипотека. Я продолжаю платить ипотеку за мифическую квартиру, которую, может быть, когда-нибудь я получу, но не факт.

Оксана Галькевич: Эльвира, все дольщики согласились, все ваши соседи согласились участвовать в этом?

Эльвира Дикарева: "В этом" – в чем?

Оксана Галькевич: Оплачивать достраивание вашего дома?

Эльвира Дикарева: Я вас поняла. Спасибо за вопрос. Нет, к сожалению, не все.

Константин Чуриков: Эльвира, спасибо. У нас, к сожалению, катастрофически мало времени.

Смотрите – первоначальный взнос заплатила, ипотеку платит, еще за охрану, за подвоз чего-то.

Оксана Галькевич: Содержание недостроя.

Константин Чуриков: Это же просто кошмар! И действительно молодцы люди, что так себя повели.

Оксана Галькевич: Но тем не менее нам пишут люди, что позор, когда президент в ручном режиме вмешивается в достраивание того или иного дома. А вот здесь люди взяли в свои руки. Как вы думаете, у них получится? Такой опыт будет положительный?

Николай Алексеенко: Сложно сказать. Надеюсь, что получится. Не только президент, а и Правительство занимается. Вы знаете, что в Минстрое создан реестр всех проблемных объектов. По каждому из них требуется дорожная карта, постоянно мониторится ситуация с этими объектами. Поэтому как совет тем дольщикам, кто еще не в реестре или у которых объект не попал: активнее взаимодействовать с местной властью для того, чтобы эти объекты были включены, чтобы по ним были разработаны дорожные карты и они были на контроле прямом.

Константин Чуриков: Прямо сейчас подводим итоги нашего SMS-опроса. Мы спросили: надо ли запретить долевое строительство? "Да" – ответил 81%; "нет" – 19%.

И последний вопрос быстро. А вот с теми, кто проштрафился, с застройщиком-обманщиком, который обманул людей, что делать? Выпускать, освобождать, как у нас недавно был прецедент, или все-таки… чтобы несколько лет посидел человек? Как надо действовать, как вы считаете?

Павел Брызгалов: По букве закона.

Николай Алексеенко: Я посмотрел бы чуть с другой стороны. Мы прикинули (не берусь, что эта цифра абсолютная), во сколько обошлось бы решение проблемы дольщиков за весь период.

Константин Чуриков: Буквально пять секунд.

Николай Алексеенко: С трудом насчитали 280–300 миллиардов. А во сколько обходится санация одного "Открытия"? Масштаб в разы больше.

Оксана Галькевич: Все можно было бы достроить.

Николай Алексеенко: Поэтому тут воля государства.

Оксана Галькевич: Спасибо, уважаемые гости.

Константин Чуриков: Спасибо.

Оксана Галькевич: У нас в студии сейчас были – Николай Алексеенко, генеральный директор "Рейтингового агентства строительного комплекса", и Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер". Мы говорили о том, что в ближайшее время страна будет отказываться от долевого строительства.

Константин Чуриков: Небольшой перерыв, чтобы налить себе чаю или сбегать к холодильнику. Через две минуты – большой выпуск новостей на ОТР. А через полчаса мы к вам вернемся и продолжим программу "ОТРажение".


Запись программы на сайте ОТР: https://otr-online.ru/programmi/segodnya-v-rossii/stroiteli-vozdushnih-zamkov-76066.html


Назад