THELIFENEWS / В РФ значительно сократилось число инвесторов в коммерческую недвижимость

Фото: THELIFENEWS
Все меньше стало поступать финансовых вливаний в коммерческую недвижимость на территории РФ. О причинах и тенденциях рассуждают эксперты:
Рынок недвижимости служит лучшим индикатором общего состояния экономики, комментирует Игорь Калганов, генеральный директор сервиса по сдаче квартир в аренду «33 слона»:
- Ситуация с недвижимостью в целом, и в особенности с коммерческим сегментом очень хорошо иллюстрируют последствия девальвации курса рубля и внешнеэкономических перемен.
Особенностью коммерческих площадей являлась большая зависимость от курса доллара, поскольку в валюте были заключены многие контракты по аренде офисных площадей А-класса и ритейла. Не все арендодатели пошли на снижение долларовых ставок в связи с почти двухкратным ростом курса валюты, равно как и не все арендаторы смогли выдержать ставки даже по старым ценам.
Также большой интерес к российской коммерческой недвижимости раньше проявляли иностранные инвесторы, в том числе из стран СНГ и Ближнего Востока. На фоне падения спроса и арендных ставок данные инвестиции больше не представляют для них интереса, поэтому нам всем следует привыкать к новой реальности рынка на ближайшие годы.
- Много иностранных (западноевропейских и американских) инвесторов ушли или уходят с рынка из-за санкций. Новые иностранные инвесторы (Ближний Восток, Азия, Китай) на рынок только заходят, — добавляет Алексей Мещеряков, директор по управлению недвижимостью:
- Российские инвесторы, спасающие свои капиталы от санкционных рисков, сравнивают санкционные риски со страновыми и действуют не активно. Как результат – провал в инвестициях. Рынок падает и готовится к стагнации, строительные компании разоряются, идет перераспределение собственности. Однако инвестиционная привлекательность рынка не снижается. Собственники, нуждающиеся в деньгах, готовы договариваться.
- В РФ за январь-май объем работ, выполненных в строительстве, сократился на 6,1% г/г до 1,71 трлн руб, — приводит данные статистики Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»:
- Такая динамика была обусловлена двумя причинами. С одной стороны, из-за нестабильности на финансовом рынке значительно ухудшились условия привлечения долгового финансирования. Ставки по кредитам даже для надежных заемщиков в среднем выросли почти в два раза. С другой стороны, негативная экономическая конъюнктура и падение реальных доходов населения способствовали значительному росту сроков окупаемости новых проектов. В ряде случаев, проекты стали вовсе нерентабельными.
Об инвестиционной составляющей рассказывает Александр Яковенко, начальник отдела финансового анализа РАСК (Рейтингового агентства строительного комплекса):
- Значительная часть финансовых вливаний в коммерческую недвижимость осуществлялась с целью инвестиций, в расчете на получение рентного дохода. В текущей ситуации, из-за общего снижения деловой активности, значительно сократился спрос на аренду коммерческой недвижимости и, как следствие, снизилась цена аренды. По некоторым регионам это снижение составило до 50%. В этой связи инвестиции в коммерческую недвижимость стали менее привлекательны. Кроме того, часть вложений осуществлялась за счет привлеченных средств, и обслуживание долга происходило за счет рентного потока. Таким образом, с одной стороны произошло снижения заполняемости коммерческой недвижимости и стоимости аренды, с другой стороны возможностей по привлечению «длинных денег» стало значительно меньше, и стоимость привлечения финансовых ресурсов повысилась.
- Говоря об основных факторах влияния, следует разделить две группы коммерческой недвижимости, — поясняет Кирилл Кочнев, генеральный директор компании «LEVER Finance»:
- Первая группа — это объекты небольшой площади (до 10 тыс. кв.м.) и затухание активности в ней связано с общеэкономической ситуацией в стране, сокращением платежеспособного спроса населения и как следствие падением доходов арендаторов, снижением ставок аренды и/или ростом вакантных площадей.
Вторая группа объектов — это коммерческая недвижимость среднего и крупного размера. Здесь главенствующий фактор в снижении инвестиционного интереса игроков из-за падения курса национальной валюты и снижения доступности международных рынков капитала. Ставки аренды торговых и офисных площадей, установленные в долларах, оказываются слишком высокими для арендаторов и они либо уходят либо пересматривают арендные отношения в рублевом эквиваленте, что снижает доходность недвижимости. С другой стороны, длинное кредитование и дешевые западные деньги, позволяющие финансировать проекты, номинированы в валюте, что увеличивает долговую нагрузку и валютные риски.
Кроме того волатильность национальной валюты, сложно прогнозируемые экономические перспективы РФ, не дают возможности игрокам рынка проводить долгосрочное бизнес-планирование. Многие из них, видя растущую вакантность площадей, в условиях экономической нестабильности не спешат с инвестициями в данный сектор.
- Бизнес ищет точки сокращения расходов, и, оптимизируя бюджеты, отказывается от аренды больших офисов, переводит часть сотрудников на удаленку, — делится мнением Татьяна Шараева, управляющий партнер Meeting Point:
- Торговые комплексы, аренда в которых растет скачкообразно, также теряют арендаторов, которые уходят на другие, менее дорогие площадки или вообще переводят бизнес в он-лайн режим. Иностранные вливания в коммерческую недвижимость в России стопорит политический кризис в отношениях России и Запада и даже самые привлекательные бизнес-варианты теряют свои плюсы на фоне возможности новых волн санкций.
Наиболее востребованный сегмент коммерческой недвижимости – офисные и многофункциональные комплексы, именно на них приходится до 25% всех инвестиций, причем основной точкой накопления инвестиционных ресурсов является Москвы.
Несмотря на негативные тенденции, можно выделить важное направление роста – это инвестирование китайского бизнеса в российские объекты коммерческой недвижимости, причем наибольший интерес для бизнесменов представляют крупные объекты, стоимостью от $50 млн.
Аналитики Praedium прогнозируют рост китайских инвестиций в российскую коммерческую недвижимость на 7–10% в 2015 году с тенденцией к росту в случае стабилизации экономической ситуации.
Источник: THELIFENEWS